Можливість примноження прибутків від об’єктів комунальної власності залежить від рівня ефективності управління майном і майновими правами
У країнах з розвиненою ринковою економікою нерухоме майно розглядається як реальне багатство територіальної громади. Його використання ґрунтується на поєднанні принципів економічної ефективності та соціальній відповідальності органів місцевого самоврядування щодо забезпечення життєдіяльності населених пунктів і соціально-економічних інтересів населення. Крім того, включення нерухомого майна територіальної громади до цивільного обігу є неодмінною умовою залучення інвестицій шляхом надання гарантій інвесторам не за рахунок доходів бюджету, а за рахунок реальних активів, що характеризуються певними економічними показниками - вартістю та ліквідністю, а також правовим режимом.
В Україні органам місцевого самоврядування поки що не вдалося перетворити цей найважливіший ресурс розвитку в капітал, у визначальний чинник сталого соціально-економічного розвитку території. Існуюче використання нерухомого майна, що належить територіальній громаді, є неефективним як з точки зору інвестиційного процесу, так і з точки зору формування дохідної частини місцевого бюджету.
Чому комунальна власність в Україні поки що не є чинником сталого економічного розвитку території?
Земля і розташовані на ній будівлі та споруди тривалий час не розглядалися як цілісні об’єкти нерухомого майна.
Формування об'єктів нерухомого майна комунальної власності ще продовжується.
Органи місцевого самоврядування не мають уявлення про повний перелік нерухомості, що належить територіальній громаді.
Причин цьому багато. Передусім, тривалий час і земля, і розташовані на ній будівлі та споруди не розглядалися як цілісні об'єкти нерухомого майна. Звідси і існуюча нестиковка режимів правового використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості та відсутність належного контролю за їхнім фізичним і фінансовим станом. Крім того, формування об'єктів нерухомого майна комунальної власності ще продовжується, оскільки процес розмежування земель державної і комунальної власності фактично тільки розпочався. А деколи органи місцевого самоврядування навіть не мають уявлення про повний перелік нерухомості, що належить територіальній громаді.
В результаті ситуації, що склалася, права комунальної власності на нерухоме майно територіальної громади в більшості випадків не зареєстровані у встановленому законом порядку. Це утруднює розпорядження ними та забезпечення їхнього захисту. Й досі чітко не визначений перелік прибуткових об'єктів комунальної власності, що можуть слугувати джерелом доходів до бюджету місцевого співтовариства, а велика кількість об'єктів незавершеного будівництва не залучена в господарський обіг і втрачає інвестиційну привабливість.
Тому з метою здійснення контролю над станом нерухомого майна територіальної громади та оптимізації ухвалення рішень щодо його використання з урахуванням інтересів всього населення доцільно створення і ведення єдиного Реєстру об'єктів нерухомого майна комунальної власності з систематизованими даними про всі земельні ділянки, будівлі, споруди і приміщення, що знаходяться в комунальній власності.
Під Реєстром розуміється інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти комунальної власності та пов'язані з нею речові права.
Реєстр - це інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти комунальної власності та пов'язані з нею речові права.
Основними принципами, на яких повинна базуватися така інформаційна система, виступають:
єдина система ідентифікації об'єктів;
однократність введення інформації;
відповідальність за повноту і достовірність наявної інформації;
забезпечення доступу користувачів до інформації та блокування несанкціонованого доступу;
періодичне оновлення інформації;
забезпечення збереження інформації та незалежності від технічних засобів, що застосовуються.
Доцільно, щоб питання організації та здійснення обліку нерухомого майна комунальної власності покладалося на уповноважений орган місцевого самоврядування з управління комунальним майном. Він має розробити також відповідне положення про створення та ведення повного реєстру майна комунальної власності та подати його на затвердження місцевій раді.
При створенні та веденні вказаного реєстру треба передбачити розробку єдиної системи показників обліку, контролю та аналізу об’єктів нерухомого майна, розробку правил і процедур оновлення даних, системи розмежування доступу до інформації різних категорій її споживачів, реалізацію заходів відповідальності за надання недостовірної інформації.
Реєстр повинен включати опис об'єкта нерухомого майна із зазначенням його індивідуальних особливостей, що дозволяє однозначно відрізнити його від інших об'єктів, а також містити відомості, що характеризують ці об'єкти (місце розташування, метричні показники, вартість, обтяження тощо).
Реєстри нерухомого майна територіальної громади доцільно вести в розрізі типів об'єктів, наприклад: земельні ділянки;будівлі та споруди; приміщення; об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури та благоустрою; зелені насадження; об'єкти незавершеного будівництва.
Проте не треба забувати, що основним об'єктом обліку нерухомого майна відповідно до Цивільного кодексу України стає комплексний об'єкт, що складається із земельної ділянки (або її частки) і всіх зв'язаних з нею будівель, споруд (або їхніх частин). При цьомуземельним ділянкам привласнюються унікальні кадастрові номери,з якими безпосередньо пов'язані індивідуальні номери розташованих на них будинків, будівель та споруд, що перебувають у комунальній власності.
Такий підхід до ідентифікації об'єктів обліку дозволить не тільки скоротити обсяги фінансування та строки розробки Реєстру, а й дозволить уникнути дублювання інформації, а також буде слугувати основою для забезпечення інформаційної сумісності Реєстру з іншими базами даними, що ведуться в рамках державного і відомчого обліку. Справа в тому, що багато даних, необхідних для створення і ведення Реєстру, вже містяться в базах даних державного земельного кадастру, бюро технічної інвентаризації, уповноваженого органу місцевого самоврядування з управління комунальним майном, а також підприємств і установ, яким передано в оперативне управління або господарське відання комунальне майно.
Фактично Реєстр об'єктів нерухомого майна територіальної громади зоорганізовує розподілені бази даних з метою інформаційного забезпечення управління комунальною власністю та здійснення реального контролю над доходами й витратами, пов'язаними з об’єктами нерухомим майном, у тому числі і по об'єктах, що перебувають у комунальних підприємств та установ. Його ведення дозволяє отримати повну картину технічного і фінансового стану по нерухомому майну в цілому, по типах об'єктів і кожному об'єкту.
Технічний стан об'єктів характеризують такі показники як площа земельної ділянки, площа забудови, загальна і корисна площа будівель і споруд, будівельний об'єм, дата введення в експлуатацію і дата останнього капітального ремонту, матеріал конструктивних елементів, ступінь фізичного зносу і характер інженерного облаштування.
Фінансові показники містять грошову оцінку земельної ділянки, будівельну (балансову) й інвентаризаційну (залишкову) вартість будівель і споруд, витрати на утримання та недовкладення в експлуатацію і ремонт, а також доходи від надання даних об'єктів в тимчасове користуватися. З часом, до балансової та залишкової вартості кожного об'єкта доцільно додати йоцінку його ринкової вартості.
Як інструмент для ведення пооб'єктного обліку майна комунальної власності можуть бути використані Паспорти об'єктів, які складаються місцевими органами Держкомзему та бюро технічної інвентаризації.
Разом з об'єктами ведеться облік і суб'єктів комунальної власності. З цією метою на кожний суб'єкт комунальної власності заводиться спеціальна Реєстраційна форма суб'єкта комунальної власності.
Підвищення ефективності управління в даний час пов'язано з упровадженням сучасних комп'ютерних технологій, у тому числі на основі геоінформаційних технологій; оперативного аналізу даних про стан комунальної власності, ефективності її використання, структурі діючих правовідносин, динаміці надходження і використання грошових коштів; обґрунтування рішень щодо складу власності та зміни форм і методів її використання.
Створення і ведення Реєстру об'єктів нерухомого майна нерозривно пов'язано з юридичним оформленням прав територіальної громади на об'єкти, що їй належать. Адже захист прав комунальної власності на майно для органів місцевого самоврядування є одним з обов'язкових елементів управління комунальною власністю. Зареєстроване право власності на комунальне майно може оскаржуватися тільки в судовому порядку.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» речові права на нерухоме майно територіальних громад, а також обмеження щодо цих прав, їх виникнення, передача або припинення підлягають обов'язковій державній реєстрації.
З метою забезпечення безперечності прав комунальної власності на майно та здійснення угод щодо нього провадиться юридичне закріплення прав комунальної власності у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. При цьому реєстрація права власності має передувати реєстрації інших прав на це майно та їх обмежень і провадитися у разі здійснення правочинів стосовно такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість.
Дані Реєстру можуть і мають бути використані для класифікації об'єктів нерухомого майна за функціональними групами, відповідно до призначення комунальної власності:
об'єкти, що використовуються для здійснення обов'язкових функцій, віднесених до компетенції органів місцевого самоврядування;
об'єкти, що використовуються для здійснення функцій, спрямованих на забезпечення соціально значущих потреб територіальної громади;
об'єкти, що використовуються для здійснення функцій, що не входять до обов'язків органів місцевого самоврядування, тобто є для останніх, за суттю, надмірними, -
котра дозволяє розробити фінансово обґрунтовану і економічно доцільну політику управління комунальною власністю.
Природно, що віднесення кожного з об'єктів до тієї чи іншої групи буде визначатися, виходячи з конкретних умов, обсягу наявного майна, що перебуває у комунальній власності, а сама класифікація та основи фінансової політики стосовно кожної групи повинна стати предметом обговорення і ухвалення на місцевій раді.
Так, очевидно, що витрати на експлуатацію і ремонт об'єктів першої групи зажадають обов'язкового фінансування, тоді як витрати на утримання об'єктів другої групи можуть покриватися як повністю, так і частково. Крім того, об'єкти цієї групи можуть бути надані в оренду або на правах господарського відання організаціям і підприємствам на більш пільгових умовах, ніж на відкритому ринку. Стосовно об'єктів третьої групи, то вони повинні приносити чистий дохід місту, а якщо це не вдається, територіальна громада може їх продати або хоча б позбутися витрат, пов’язаних з їх утриманням.
Таким чином, класифікаціяоб'єктів нерухомого майна, що перебувають у комунальній власності, дозволяє систематизувати експлуатаційні витрати, амортизаційні відрахування, дотації тощо, а також майнові доходи місцевого самоврядування.
При віднесенні нерухомого майна територіальної громади до певної групи треба так сформувати об'єкти управління, щоб виключити можливість розпорядження однією частиною об'єкта без іншої у випадках, коли вони складають єдине ціле - земельні ділянки та розташовані на них будівлі і споруди. Зокрема, земельні ділянки, що перебувають у комунальній власності, на праві постійного користується мають надаватися виключно комунальним підприємствам і установам, натомість, як для комерційного використання земельні ділянки в цілях підвищення доходів бюджету повинні надаватися на умовах оренди або бути продані.
Як бачимо, формування Реєстру об'єктів нерухомого майна не є самоціллю. Воно підкорене основній функції комунальній власності - слугувати джерелом отримання доходів та задоволення соціально-економічних потреб населення.
Удосконалення інформаційної системи управління комунальною власністю має забезпечити досягнення таких цілей:
оптимізація надання органами місцевого самоврядування послуг життєзабезпечення та соціальних функцій в процесі використання нерухомості;
максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів нерухомості;
стимулювання за рахунок комунальної нерухомості розвитку реального сектора економіки, забезпечення максимально простого і зручного доступу підприємців до об'єктів нерухомості;
залучення в господарський обіг вільних земельних ділянок і об'єктів незавершеного будівництва.
Контактна інформація:
Олександр Драпіковский
директор "Центру організації та економіки міського господарства", доцент Київського Національного університету будівництва та архітектури
Ірина Іванова
заступник директора "Центру організації та економіки міського господарства", доцент Київського Національного університету будівництва та архітектури,
Тел. (044) 238-0958
ПРИКЛАДИ
Славутич, Україна: Реформування власності та використання комунального майна
Проблема
З 1988 по 2001р.р. майже всі об’єкти соціальної інфраструктури міста Славутича знаходилися на балансі ДСП "Чорнобильська АЕС". Їх утримання здійснювалося за рахунок прибутку Чорнобильської АЕС та тарифу на електроенергію. В зв’язку з достроковим виведенням енергоблоків ЧАЕС з експлуатації в 2001 році, ситуація стала критичною. Відсутність коштів на утримання об’єктів соціальної інфраструктури міста в належному технічному стані, спонукали місцеву владу до прийняття рішення про передачу їх з державної власності у власність територіальної громади міста Славутич (комунальна власність).
Внаслідок стрімкого та не завжди добротного будівництва Славутича в 1987-1989 p.p. та значного скорочення витрат на експлуатацію комунальної галузі міста, у влади з’явилися додаткові проблеми, що вимагали негайного розв’язання. Зокрема це проведення реконструкції каналізаційно-очисних споруд, ремонт інженерних мереж та їх часткова заміни, ремонт об'єктів соціально-культурного і побутового призначення.
Ці фактори стали передумовами для проведення реформи всієї системи надання комунальних послуг жителям Славутича. В основі реформи було визначено наступні пріоритети:
здійснення оптимальної тарифної політики;
підвищення ефективності управління трудовими ресурсами;
зміна структури міського господарства та удосконалення системи його управлінням;
пошук зацікавлених підприємців, які надаватимуть приватні комунальні послуги;
залучення додаткових інвестицій з метою якісного, швидкого та оптимального для населення реформування комунального господарства.
Що було зроблене
Завдяки співпраці місцевої влади з комітетами Верховної Ради України, в 2002 році вдалося внести зміни до Закону України “Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності” щодо безоплатної передачі з державної у комунальну власність об’єктів соціальної інфраструктури ДСП “ЧАЕС”. Це крок був дуже важливим для реалізації інвестиційних проектів у межах спеціальної економічної зони “Славутич” з метою створення додаткових робочих місць.
Також для утримання об’єктів соціальної інфраструктури міста в належному санітарному та технічному стані, міською радою було прийнято рішення про створення п’яти комунальних підприємств:
КП "Фонд комунального майна";
КП "Славутич-Чорнобильторг";
КП "Житлово-комунальний центр";
КП "Управління з розвитку фізичної культури, спорту та туризму";
КП "Управління житлово-комунального господарства".
Щоб створити єдиний економічний механізм розрахунку та отримання плати за оренду майна, яке належить комунальній власності міста, а також утримувати в належному стані об’єкти соціальної інфраструктури, підвищити ефективність використання комунального майна шляхом передачі його в оренду суб’єктам підприємницької діяльності, міська рада, затвердила «Методику розрахунку» та «Порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Славутича». Варто зазначити, що перед прийняттям владою цього важливого рішення, було проведено неодноразові консультації на Громадській раді з розвитку міста. Зацікавленими сторонами були суб’єкти підприємницької діяльності.
Також щоб забезпечити додаткові кошти до міського бюджету та підвищити зацікавленість інвесторів в діючих українських підприємствах, розташованих в спеціальній економічній зоні “Славутич”, міська рада, у відповідності до чинного в Україні законодавства з питань приватизації, затвердила «Програму приватизації об’єктів права комунальної власності територіальної громади міста Славутича» та «Перелік об’єктів, що підлягають приватизації в 2004-2006рр». Очікувалося також, що прийняття цих важливих для Славутича документів, сприятиме у створенні привабливих умов для появи зацікавлених інвесторів, підвищить ефективність виробництва та залучить додаткові кошти для розвитку і структурування галузей економіки міста.
Результати
З 2001 року всі кошти, отримані від оренди майна комунальної власності спрямовуються на ремонт об’єктів, наданих в оренду. Завдяки такому кроку, багато об’єктів вдалося привести до належного санітарного і технічного стану.
У 2004 році комунальними підприємствами перераховано за оренду майна комунальної власності - 228068,86 грн. З цих коштів - 70 % було направлено на ремонт та реструктуризацію наданих в оренду об’єктів, а 30% - на поповнення власних обігових коштів балансоутримувачів об’єктів територіальної громади.
Після успішного прийняття Славутицькою міською радою рішення „Про використання коштів одержаних від оренди майна”, - 2004 рік став переломним в цій галузі, а місту вдалося досягти відповідного результату. Зокрема, 30 % коштів фактично отриманих від оренди майна комунальної власності сьогодні направляються на ремонт об’єктів, наданих в оренду, 40 % коштів - на ремонтні роботи об’єктів соціальної інфраструктури міста, та 30 % коштів - на поповнення власних обігових коштів балансоутримувачів об’єктів територіальної громади.
Згідно програми приватизації об’єктів права комунальної власності територіальної громади міста Славутич, Славутицької міською радою також було затверджено перелік об’єктів комунальної власності територіальної громади міста, які підлягають та які не підлягають приватизації. Так зокрема до об’єктів комунальної власності, що підлягають приватизації було включено 12 об’єктів.
Стратегічні об'єкти життєдіяльності міста, зокрема такі як котельня, водопровідні, теплові, каналізаційні мережі і системи, загальноміські кабельні мережі і системи залишаються в комунальній власності і не підлягають приватизації.
Контактна інформація:
Лариса Нікітенко
директор Комунального підприємства "Агентство з розвитку бізнесу в м. Славутич"
Адреса: вул. Героїв Дніпра, 2, м. Славутич, Київська обл., 07100
Тел: (04479) 247-80, 247-85
Електронна пошта: bda@bda.org.ua, lar@bda.org.ua, www.investing.org.ua
На початок
10. Львів, Україна: Використання геоінформаційних технологій для створення бази даних нерухомості на основі електронної карти міста
Проблема
У період 1994-1995 рр. перед міською радою та виконавчими органами Львова постала важлива проблема обліку нерухомого майна міста.
На той час на рівні міста відбулася адміністративна реформа. В результаті її проведення було ліквідовано районні ради у місті. Також, завершувався перший етап приватизації комунального майна та житла, відбувалося посилення процесів анексування міського комунального майна зі сторони структур обласного рівня тому, у місцевої влади була нагальна потреба володіти достовірною інформацією про стан міської нерухомості. До того ж, з’ясувалося, що у певної частини орендарів не було договорів оренди, або в документах подано не зовсім точні дані, наприклад, площа приміщень в матеріалах бюро технічної інвентаризації та ЖЕКів не завжди співпадала. Така ситуація призводила до реальних втрат у місцевому бюджеті. Також, невпорядкованість первинної інформації та її непрозорість могли слугувати однією з причин корупційних дій службовців. На той час з’явилася ще одна, здавалося б не значна проблема. Початок 90-х років ознаменувався масовим процесом зміни назв вулиць. Це було однією із значних перешкод в отриманні адекватних даних, оскільки частина архівної інформації містила назви вулиць ще радянських часів, а подекуди польські чи навіть австрійські назви.
Стало очевидним, що над цією інформаційною базою даних слід серйозно попрацювати щоб впорядкувати її та привести до єдиної системи координат, яка буде прив’язана до місцевості.
Що було зроблене
Насамперед було прийнято рішення щодо проведення ґрунтовної інвентаризації майна, актуалізації даних, що містились на паперових носіях, проведення звірки у випадку, якщо різні джерела містили суперечливу інформацію, а при необхідності проведення додаткових досліджень. Відбувалося формування єдиної комп’ютерної бази даних комунальної власності. Для цього було розроблено та впроваджено спеціалізовану комп’ютерну програму. Створення цього інформаційного продукту здійснювалось за часткової фінансової підтримки USAID.
Найперше було стандартизовано назви всіх проспектів, вулиць, провулків тощо. Цей довідник вулиць став стандартом для користувачів комп’ютерної мережі, що нараховувала понад 300 користувачів. Однак, після завершення цього процесу, який в місті з населенням понад 750 тис. мешканців тривав майже два роки, стало зрозуміло, що зусилля кількох сотень людей, які працювали заради досягнення єдиної цілі при всіх позитивних його наслідках не давали змоги зробити процес достатньо прозорим.
Міською владою було прийнято рішення щодо розробки програмного комплексу обліку об’єктів комунальної власності, як складової частини єдиної Львівської інформаційної системи обробки інформації. Ці важливі дані необхідно було поєднати з цифровою картою міста масштабу 1:5000, яка на той час розроблялась з прискореними темпами.
Результати
Завдяки геоінформаційним технологіям, що найбільш стрімко розвивались у 90-х роках вдалося отримати ряд цілком нових даних. Наявність корпоративної комп’ютерної мережі Львівської міської ради дозволила реально використовувати синергію робочої групи, а інформаційний внесок кожного працівника ставав надбанням всієї управлінської команди.
Також, з’явилась реальна можливість за допомогою геоінформаційних технологій отримати не тільки дані щодо комунальних будівель і споруд, їх орендарів, інформацію про стан сплати орендної плати і т.п., а реально побачити на екрані монітора цю інформацію у взаємозв’язку з іншими географічно орієнтованими даними (місце розташування, наявність та розміри прилеглих земельних ділянок, наявність транспортних та комунальних комунікацій і т.п.). Безперечною перевагою геоінформаційних технологій є можливість "накладення" різних вузькоспеціалізованих даних («шарів») на одну і ту ж територію. Це унікальна можливість отримати принципово нову інформацію, своєрідний результат синтезу тематичних прошарків. Бази даних, по-суті, прив'язуються до реальних об'єктів на території. За кожен з прошарків та за достовірність окремих даних відповідав певний підрозділ виконавчих органів ради. З’явилась реальна можливість створення різноманітних кадастрів на основі цієї інформації.
На Рис.1 зображено загальний вид цифрової карти міста на екрані монітора.
Це загальний вигляд міста з відповідної висоти, коли можна чітко побачити кордони території ЖЕКів, які позначені червоним кольором. Натиснувши на одну з кнопок, користувач може знайти конкретний об’єкт нерухомості задаючи його адресу чи загальні дані про орендаря або власника, побачити комунікації, що знаходяться поруч і т. п. За допомогою «електронної лупи» можна отримати зображення кожного, навіть найменшого будиночка перейшовши від загального вигляду до конкретного об’єкта. Таким чином користувач має змогу побачити також візуальне зображення (фото) будівлі (об’єкта нерухомості) та поверховий план його приміщень.
На Рис.2 зображено екран монітору.
Таблиця, що знаходиться під фотографією будинку містить дані про власника, рік забудови, № типової серії, інформацію про матеріал стін та перекриттів, кількість приміщень (квартир), їх площу, час останнього капремонту і т.п.
Для пам’яток архітектури, а їх у Львові близько 1400, існують окремі реєстраційні форми.
Поверхові плани дають дуже важливу додаткову інформацію про об’єкт.
Розроблена та впроваджена у Львові система, що базується на Інтернет технологіях має певний ряд ступенів доступу до інформації. Очевидно, не всі прошарки цієї інформації є загальнодоступними. Частину цих даних можна бачити тільки через внутрішню мережу міської ради, при цьому існує система ієрархії доступу, але у той же час кожен відвідувач веб сторінки міської ради: www.city-adm.lviv.ua має змогу отримати найбільш важливу для нього інформацію про об’єкт, який його цікавить за адресою www3.city-adm.lviv.ua.
Корисною ця інформація є не тільки для підприємців та потенційних інвесторів, але й для всіх мешканців та гостей міста.
Контактна інформація
Ігор Парасюк, радник з питань місцевого економічного розвитку
проекту Економічний розвиток українських міст,
Адреса: вул. Боричів Тік, 25, Київ, 04070
Тел. (044) 425-4433
Електронна пошта: iparasyuk@erum.org.ua
На початок
11. Україна, Бердянськ: Забезпечення надходжень до міського бюджету від оренди земельного фонду.
Проблема
Ефективне використання земельних ділянок є основою динамічного розвитку міста, адже земля це головний скарб територіальної громади. Кошти від плати за користування землею є одним із головних джерел наповнення доходної частини бюджетів міст. Із загальної суми надходжень вони складають майже чверть.
Відповідно до Земельного кодексу України платниками земельного податку залишаться підприємства та організації з державною або комунальною формою власності, а також власники землі. Відповідно доля надходжень до міських бюджетів від оренди земельних ділянок буде постійно зростати. Так, наприклад, доля надходжень від орендної плати за землю в міський бюджет Бердянська за 2002 рік склала 14% , за 2003р.- 28%, за 2004р. – 36%.
Особисті рахунки орендарів були анульовані податковою інспекцією ще у травні 2001 року. Таким чином, контроль за надходженнями платежів від оренди землі не здійснювався, інформація про стан розрахунків на момент становлення відділу була відсутня.
У фінансовому управлінні виконавчого комітету не було окремого відділу, який би займався аналізом та контролем за надходженнями до бюджету. В місті не використовувались можливості збільшення надходжень від ресурсних платежів та в результаті втрачалися кошти.
Що зроблене
Щоб змінити ситуацію, в 2002 році при фінансовому управлінні виконавчого комітету Бердянської міської ради було створено відділ аналізу та контролю за надходженнями ресурсних платежів.
Головне завдання створеного відділу полягало в своєчасному обліку, контролі й аналізі надходжень від оренди земельного фонду міста до міського бюджету. В процесі роботи відділу виникла проблема щодо складності проведення таких операцій в ручному режимі. Тому було створено програмно-аналітичний комплекс з аналізу та обліку інформації по оренді землі, до якого увійшли бази даних усіх платників орендної плати за землю, а також усіх укладених договорів оренди землі, включаючи і ті, строк дії яких вже закінчився.
Було проведено роботу з інвентаризації договорів оренди муніципальної землі на підставі даних, наданих управлінням земельних ресурсів (інформація про укладені договори) і Бердянської міжрайонної державної податкової інспекції (інформація про надходження орендної плати за землю). Після закінчення у повної інвентаризації всіх договорів оренди земельних ділянок ( у тому числі тих, що втратили чинність) було виявлено великий пласт неоплачених боргів по оренді землі. Щомісячна звірка з управлінням земельних ресурсів по новим договорам оренди землі дозволяла оперативно знаходити платників, що своєчасно не встали на облік та не сплачували орендної плати за землю.
Внаслідок впровадження програмно-аналітичного комплексу вдалося всю роботу відділу проводити в автоматичному режимі, а саме:
вести облік орендарів земельних ділянок;
вести облік договорів оренди;
покращити механізм нарахування орендної плати за землю;
проводити нарахування та контролювати оплату штрафних санкцій;
вести роботу по примусовому стягненню заборгованості;
проводити економічний аналіз надходжень оренди земельних ділянок (включаючи зональний);
зменшити часові затрати на проведення розрахунків по одному договору з 40 хвилин до 12 секунд.
Відділом постійно ведеться робота з платниками. При взятті на облік орендатору надаються розрахунки, по яких здійснюється оплата оренди землі в поточному році. Платник постійно інформується про проведення індексації орендної плати, змін бюджетних рахунків, а також щодо сум нарахованих штрафів при несвоєчасній оплаті.
Для стягнення заборгованості з боржників рішенням виконавчого комітету створена постійна комісія з визначення й відшкодування збитків заподіяних територіальній громаді міста внаслідок порушення земельного законодавства.
Налагоджена співпраця з іншими виконавчими службами. Щомісяця до податкової інспекції передається інформація про всіх платників оренди за землю. Матеріали про боржників передаються до органів прокуратури для проведення процедури примусового стягнення через суд.
Проводиться постійний контроль за використанням землі, оціненої за пільговими умовами при здійсненні будівництва та реконструкції, термінами закінчення дії договорів, нарахуванням платежів у період продовження договору оренди землі.
Результати
Завдяки створення при фінансовому управлінні виконкому відділу аналізу та контролю за надходженнями ресурсних платежів, впровадженню системи моніторингу орендних правовідносин вдалося:
швидко та ретельно вивчати існуючі проблеми в орендних взаємовідносинах, від складних територіально-економічних до незначних щоденних;
швидко аналізувати та розробляти заходи по вирішення проблем щодо земельних відносин, які стоять перед міською радою.
Результат – значно збільшилися надходження до бюджету платежів з орендної плати.
Завдяки створеній схемі, сьогодні в Бердянську своєчасно приймаються рішення щодо погашення недоїмки до бюджету. Діє механізм стягнення пені за несвоєчасну оплату. Внаслідок постійного нагадування боржникам про необхідність оплати за орендовану ними землю, до міського бюджету щомісяця додатково надходить від 20,0 до 80,0тис.грн.боргів.
Динаміка надходжень коштів від пені за несвоєчасну оплату по роках:
2002р. – 22,9 тис.грн.;
2003р. – 25,6 тис.грн.;
2004р. – 18,7 тис.грн.
Розроблено систему розрахунків обов’язків по договорам купівлі-продажу земельних ділянок на виплату, що дозволяє своєчасно здійснювати нарахування процентів за користування кредитом на суму платежів на виплату. Завдяки цієї системи місто отримало у 2002 році 42,5 тис.грн. у вигляді процентів за кредит. Всього до міського бюджету від купівлі продажу землі надійшло:
2002рік – 1,78 млн.грн.;
2003 рік – 1,24 млн.грн.;
2004 рік - 0,5 млн.грн.
Контактна інформація
Петро Гончарук, Заступник Міського голови
Адреса: Площа Бердянської Ради, 2
м. Бердянськ, 71100
Тел: (06153)361-00
Електронна пошта: goncharuk@rada.berdyansk.net
На початок
12. Бердянськ, Україна: Досвід забезпечення надходжень до міського бюджету шляхом ефективного управління комунальним майном
Проблема
Надходження від оренди майна комунальної власності до міського бюджету Бердянська складали у 1999 році - 924,0 тис.грн., від приватизації – 439,0тис.грн. У місті не здійснювався облік об’єктів комунальної власності, а також не була створена база даних майна комунальної власності.
Робота щодо погашення заборгованості з орендної плати була неефективною.
Таким чином міський бюджет постійно недоотримував кошти в доходну частину бюджету. Щоб виправити ситуацію, було створено Управління комунальної власності Бердянської міської ради, як самостійний виконавчий орган у сфері управління комунальною власністю територіальної громади м. Бердянська.
Що було зроблене
Основною метою діяльності органів місцевого самоврядування є реалізація повноважень виконавчого органу у сфері управління комунальною власністю територіальної громади міста з метою доцільного та ефективного використання цього майна.
Основними напрямками діяльності в управлінні цим майном є:
облік майна міської комунальної власності;
відчуження майна міської комунальної власності;
оренда об’єктів комунальної власності;
прийняття об’єктів до комунальної власності;
передача у безкоштовне користування об’єктів комунальної власності.
В першу чергу було проведено ряд заходів:
1. Проведена інвентаризація комунального майна. Юридичним особам міської комунальної власності було надіслано запити про надання даних за результатами інвентаризації (інвентаризаційні описи), даних вартості вбудованих-прибудованих приміщень, та інформації про їх використання. На підставі одержаних матеріалів було створено комп’ютерну базу даних майна комунальної власності.
2. Проведена оцінка існуючих методів управління майном, виявлені їх переваги та недоліки. Виявилося, що існуючи методи управління майном не були ефективні із-за відсутності системного обліку та відсутності нормативних документів, регламентуючих порядок списання майна, продажу та передачі з балансу на баланс, приймання-передачі майна з інших форм власності тощо.
3. Виявлені шляхи більш ефективного використання міської власності. Комп’ютерний облік майна комунальної власності допоміг систематизувати інформацію про комунальну власність, надав можливість виявити невраховане майно та майно, що не використовувалось. Таке майно є додатковими об’єктами для приватизації та передачі в оренду.
4. Розроблені та затверджені нормативні документи, які регламентують питання з управління комунальною власністю у м. Бердянську (діючим законодавством ці питання не прописані ).
В «Положенні про порядок відчуження майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Бердянська» прописані механізми продажу майна. Цим Положенням передбачений механізм передачі основних засобів з балансу на баланс юридичних осіб комунальної власності, механізм списання основних фондів тощо (продаж та дарування майна). В «Положенні про прийняття об’єктів соціальної інфраструктури до міської комунальної власності» прописані механізми прийняття-передачі майна з інших форм власності на місцевому рівні (створення комісій, оформлення документів прийняття-передачі тощо) згідно з діючим законодавством.
Результати
В результаті проведених заходів було розроблено базу даних майна комунальної власності. За її допомогою проводиться комп’ютерний облік майна міської комунальної власності. Створено також програмний модуль векторної картографічної системи. У базу даних занесена інформація щодо незворотних активів, які знаходяться на балансах 56 комунальних юридичних осіб, що складає 20801 найменування, з яких споруд – 2973. Вартість незворотних активів комунальної власності 924,4 млн.грн.
Програма база даних «Облік» - це програма, що дозволяє не тільки накопичувати інформацію згідно інвентаризації по роках, але й проводити аналіз руху майна в зв'язку з різними формами відчуження (зв'язана мережею з програмами «Приватизація» і «Оренда») і надходження майна до комунальної власності. За допомогою бази контролюється накопичення як технічної документації, так і документів, на підставі яких відбувається рух основних засобів. Програма має різноманітні форми звітності по усіх функціях і є розробкою з багатофункціональними можливостями (фільтри, пошук, ознаки надходження, відчуження, використання, довідкові таблиці, контроль проходження документів, аналіз руху майна по рокам, реєстри документації тощо). На Рисунку 1 наведено приклад одного з вікон комп’ютерної бази даних комунального майна.
Рисунок 1. Вікно бази «Облік об’єктів комунальної власності»
Здійснюючи управління комунальним майном було розроблено «Положення про прийняття об’єктів до міської комунальної власності». За період з 1999-2004 роки до комунальної власності територіальної громади м. Бердянська прийнято 445 об’єктів на суму 135,1 млн.грн., з яких 193 об’єкти житлового фонду загальною площею 460,5тис.кв.м., та вартістю 103,8 млн.грн.
Розроблений ряд положень з питань передачі в оренду, розрахунків орендної плати, проведення конкурсів тощо.
За період 1999-2004 рр. від оренди майна отримано та направлено до міського бюджету 9,1млн.грн. Також сплачується ПДВ до держбюджету.
Щорічно надходження від орендної плати збільшуються, про що демонструє Рисунок 2.
Рисунок 2. Надходження коштів від оренди майна комунальної власності.
Здійснюючи управління комунальним майном, організована робота щодо проведення приватизації об’єктів комунальної власності згідно із законодавством про приватизацію. Динаміку надходження коштів від оренди майна комунальної власності показано на Рисунку 3.
Рисунок 3. Надходження коштів від приватизації майна комунальної власності.
Приватизовані об’єкти відносяться до групи А та групи Д: вбудовані, вбудовано-прибудовані приміщення, не житлові будівлі, майнові комплекси, цілісні майнові комплекси, незавершене будівництво. Кошти від приватизації надходять до бюджету розвитку та використовуються на відновлення соціально важливих об’єктів комунальної власності. Завдяки приватизації у місті добудовуються об’єкти незавершеного будівництва, широко розвивається сфера послуг (майстерні з ремонту, перукарні) та торгівлі, відкриваються туристичні об’єкти для відпочинку мешканців та гостей курортного міста.
Показники виконання плану по приватизації комунальних об’єктів постійно зростають. Так у 2004 році цей показник виріс у 2,6 рази.
Впроваджуються інновації у сфері управління комунальним майном. Так, було впроваджено придбання права власності на безхазяйну річ, після чого було поставлено на облік 12 об’єктів нерухомості. Також, впроваджується придбання права власності на відмерлу спадщину, що передбачає перехід власності в судовому порядку.
Контактна інформація
Петро Гончарук, Заступник Міського голови
Адреса: Площа Бердянської Ради, 2
м. Бердянськ, 71100
Тел: (06153)361-00
Електронна пошта: goncharuk@rada.berdyansk.net
На початок
Досвід реформ: економіка
Бюлетень "Партнери", число 4 (61), квітень 2004
Ефективне використання власності територіальної громади
Законом України “Про місцеве самоврядування в Україні” визначено, що територіальна громада має право ефективно користуватися і розпоряджатися майном, котре належить їй. Та у кожному місті існують свої особливості. Отож у Донецьку створили спеціальне управління комунальних ресурсів. Розповідає Сергій БОГАЧОВ – начальник цього управління.
Із закінченням програми малої приватизації значно звужується сфера діяльності міських відділень фонду держмайна. І виходить, що у територіальної громади не залишається органу, який би вирішував питання, пов’язані з приватизацією й відчуженням об’єктів комунальної власності (включно з землею), проведенням аукціонів, укладанням договорів оренди тощо.
У Донецьку наприкінці минулого року рішенням міської ради створено управління комунальних ресурсів. Серед основних його завдань є аналіз та оцінка фінансово-економічного стану використання земельних ресурсів, об’єктів комунальної власності, майнових комплексів комунальних підприємств, розробка пропозицій та рекомендацій з розширення, поновлення та збереження комунальних ресурсів Донецька.
Зараз управлінням реалізується програма “Ефективне використання власності територіальної громади (землі, нерухомого майна, інших об’єктів)”. Особливість цієї програми полягає в тому, що різні суб’єкти господарської діяльності платитимуть за землю по-різному: орендні ставки для ділянок виробничого сектору будуть нижчими, аніж на ділянки під об’єктами невиробничого призначення.
У цьому році місто планує отримати додаткові кошти за оренду нерухомого майна в розмірі 6-8 мільйонів гривень. Доход від оренди землі за новими ставками прогнозується в обсязі десяти мільйонів гривень.
Слід зауважити, що перехід на грошову оцінку землі приноситиме користь у містах з розвиненою промисловою й комунальною інфраструктурою. Київ і Дніпропетровськ були першими містами в Україні, які запровадили методику грошової оцінки землі, і зараз мають від цього значні прибутки.
Від редакції
Програми ефективного використання власності громади реалізуються зараз і в інших містах Донецької області – Маріуполі та Краматорську. У Маріуполі розмір орендної плати залежить ще й від терміну оренди. Користування землею, яку взяли в оренду на тривалий час, оплачується за ставкою до 2 %. Оренда землі строком до п’яти років коштує до 5 %. Також у Маріуполі практикується тимчасове резервування земельних ділянок на термін, необхідний для провадження проектно-пошукових, геодезичних робіт, а також робіт з оформлення проектів відведення земель під розташування об’єктів. Плата за резервування земельної ділянки встановлюється у розмірі 50 % розміру земельного податку за майбутнє користування землею. До місцевого бюджету Маріуполя надходить і плата за тимчасове користування місцями розташування спеціальних конструкцій, які перебувають у комунальній власності.
Немає коментарів:
Дописати коментар